פסק-דין בתיק ה"פ 1641-09

א.         רקע עובדתי

1.         תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת זכות השכירות בנכס מקרקעין בבעלות המדינה, שהוא מבנה בן קומה אחת המצוי ברחוב פינס 24 בתל-אביב, וידוע כחלק מחלקה 169, גוש 6929 (להלן: " המקרקעין", " הנכס" או " המושכר"). תובענה למסירת החזקה בנכס לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 הוגשה על ידי המשיבה במסגרת ה"פ 528/06 בבית משפט זה, ובסיומה ניתן פסק דין המורה על פינוי הנכס ומסירת החזקה בו למשיבה (נספח ב' לתצהיר המבקש). במסגרת ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין זה, שנמחק בהסכמה, הוסכם בין הצדדים כי המבקש יהיה זכאי להגיש תובענה לפיצויים (נספח ג' לתצהיר המבקש).

2.         המבקש החזיק בנכס במשך כתשע שנים מכוח הסכם שכירות חופשית מיום 4.9.97, שנכרת בינו לבין י.ג. מתאר - ניהול ופיתוח בע"מ, מטעם מנהל מקרקעי ישראל (נספח ד' לתצהיר המבקש - להלן: " הסכם השכירות" או " ההסכם"). הנכס מנוהל על ידי חברת "עמידר". המושכר תואר בהסכם כנכס בקומת הקרקע בשטח 90 מ"ר נטו, עם חצר בשטח 43 מ"ר. בסעיף 2 להסכם נקבע כי מטרת השכירות הינה " ניהול עסק בתחום סטודיו למתכת ואבן בלבד והשוכר לא יהא רשאי להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת...". כך גם קובע סעיף 6(ג) להסכם כי נאסר על השוכר לבצע שינויים במושכר ללא רשות המשכירה. אף על פי כן, המבקש ביצע שיפוצים נרחבים בנכס מייד כשנכנס אליו, והפך אותו למקום מגורים לו ולמשפחתו, נוסף על היותו סטודיו ששימש לעבודתו כאומן. אין כל ראיה כי עמידר מחתה על הפרות אלו של ההסכם, אף שאין מחלוקת כי נציגיה ביקרו בנכס לא-פעם.

תקופת השכירות נקבעה בהסכם למשך שנה (סעיף 3ב.). כמו כן הוסכם בסעיף 3 כי:

"ד. עם תום תקופת השכירות, יוארך החוזה, על כל תנאיו, לתקופה בלתי מסוימת אלא אם כן הודיע צד כלשהו בכתב, 60 יום לפני תום תקופת השכירות כי ברצונו לסיים את יחסי השכירות.

ה. לאחר תום תקופת השכירות המקורית יהא כל צד רשאי לסיים את יחסי השכירות בהודעה מוקדמת בכתב לצד השני, של 60 יום".

3.         על המקרקעין חלה תכנית מס' 1200, שפורסמה למתן תוקף ביום 3.7.75, והיא מייעדת את המקרקעין בהם מצוי הנכס למטרת דרך. כמו כן חלה על המקרקעין תכנית מתאר מחוזית תממ 1/5, שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.03, והיא מייעדת את המקרקעין לצרכי הקמת קו של הרכבת הקלה (סעיף 5 לתצהיר אייל יחיאל, מנהל אגף נכסים בנ.ת.ע. - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ).

4.         ביום 24.6.05 שלח נציג עמידר הודעה למבקש בדבר " סיום יחסי השכירות" בנכס. במכתב נאמר כי " הנכס מצוי בתחומי תב"ע המסילה ומיועד להפקעה על פי התב"ע", וכי לפי סעיף 3(ה) להסכם רשאי כל צד לסיים את יחסי השכירות בהודעה מוקדמת של 60 יום. המבקש נדרש לפנות את הנכס עד ליום 31.8.05 (נספח ג' לתצהירו של יניב זמיר, עובד חברת עמידר - להלן: " זמיר"). לטענת המבקש, הוא לא קיבל הודעה כדין בדבר סיום הסכם השכירות, אלא רק במסגרת התובענה שהגישה המשיבה למסירת החזקה בנכס. אך המבקש מודה כי עוד בטרם הוגשה התובענה לפינוי, התנהל משא ומתן בעניין הפינוי בינו לבין ב"כ המשיבה, אשר אף העבירו לידיו טיוטת הסכם פינוי (סעיף 9 לתצהירו).

5.         ביום 17.7.06 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 לפיה הנכס דרוש למשיבה לצרכי ציבור, וכי בכוונתה לקנות מיד חזקה בנכס. זה המועד הקובע לצורך תשלום פיצויי הפקעה. המבקש לא פינה את המושכר כנדרש, והמשיבה נאלצה לפנות לבית המשפט בתובענה לפינוי. ביום 4.12.06 ניתן פסק הדין שהורה למבקש לפנות את המושכר. כב' השופט י' זפט פסק כי הנכס דרוש למשיבה לצורך סלילת נתיב הרכבת הקלה, ודחה את טענת המבקש כי הוא זכאי ל"דיור חלוף" לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. כב' השופט זפט קבע כי הנכס הושכר למטרת עסק בלבד (סטודיו), ואם התגורר המבקש בנכס - הרי שלא הוכח כי הדבר נעשה בהסכמת המשכיר (נספח ב' לבקשה). לכן, אם היו מגורים בנכס, היווה הדבר הפרה יסודית של הסכם השכירות, והמבקש אינו זכאי על כן ל"דיור חלוף".

6.         לאחר שבקשות שהגיש לעיכוב ביצוע פסק הדין נדחו, פינה המבקש את הנכס בחודש אפריל 2007. בערעור על פסק הדין נקבע בבית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, כי המבקש יוכל להגיש תביעה לפיצויים, בלא שפסק דינו של בית המשפט המחוזי יחסום את דרכו, ובלא שיהווה מעשה בית-דין (נספח ג' לבקשה). המבקש אכן פנה אל המשיבה בדרישה לתשלום פיצויים בגין פינוי הנכס, בהתאם לחוות דעת שמאית מטעמו. ביום 26.4.09 דחתה המשיבה את דרישת המבקש, וטענה כי אין למבקש זכויות בנות פיצוי (נספח ט' לתצהיר המבקש). לפיכך הוגשה המרצת הפתיחה שלפני.

            עניינה של המרצת הפתיחה הינו " דרישה לתשלום פיצויים בגין הפקעת נכס", ובמסגרתה התבקש בית המשפט " לפסוק פיצויים כמפורט בחוות הדעת..." וכן " הוצאות העברה". המבקש נמנע מלפרט בהמרצת הפתיחה את הסכום הנתבע על ידו, וניתן ללמוד על היקף דרישותיו, אף זאת באופן חלקי, רק מחוות דעת שמאית שצורפה להמרצת הפתיחה.

בדיון המוקדם שהתקיים ביום 11.12.11 הוסכם כי התביעה תתברר על דרך של המרצת פתיחה, וכי הדיון יפוצל לשני שלבים: בשלב הראשון תידון שאלת חבותה של המשיבה לשלם פיצויי הפקעה למבקש, ואם יתברר כי קיימת חבות - ימונה שמאי שיעריך את שומת הפיצויים (עמ' 1).

7.         בהמרצת הפתיחה טען המבקש כי ההלכה היא שזכות שכירות הינה זכות שבדין המקנה לשוכר פיצויים בגין הפקעה. מדובר בהסכם שכירות שהוארך מפעם לפעם באופן אוטומטי במשך 9 שנים, ואלמלא ההפקעה לא היתה סיבה נראית לעין שההסכם לא היה מתחדש פעמים נוספות. לטענת המבקש, הנכס שימש אותו כמקום מגורים לו ולמשפחתו, וכן כסטודיו לביצוע עבודות אומנות מהן הוא מתפרנס.

אשר לפיצוי המגיע לו, הפנה המבקש לחוות דעת שמאית מטעמו, במסגרתה פורטו שלושה ראשי הנזק: עלות שיפוצים בנכס, תשלום בגין "דיור חלוף" ואובדן הכנסות ומוניטין. כמו כן, עתר המבקש לפיצוי בגין "הוצאות העברה", אך לא נקב בסכום הפיצוי המבוקש בראש נזק זה. מבין כל ראשי הנזק הללו, מתייחס המבקש בתצהירו אך ורק לשיפוצים שביצע בנכס. לדבריו, מצבו של הנכס בעת חתימת הסכם השכירות היה רעוע ביותר, ולא אפשר שום שימוש. בנכס לא היה ריצוף, לא היו מערכות חשמל, מים או אינסטלציה, והגג דלף. לפיכך, המבקש נאלץ להשקיע בנכס למעלה מ- 100,000 ש"ח כדי להכשירו לשימוש (סעיף 9).

8.         בכתב תשובתה טוענת המשיבה כי המבקש אינו זכאי לפיצוי בגין "דיור חלוף". ההלכה היא כי הזכות לדיור חלוף קיימת רק כאשר הנכס משמש למגורים, ולא כשמדובר בנכס ששימש למטרת עסק, מה גם שאין כל ראיה כי המבקש עשה בנכס שימוש למגורים. מכל מקום, הסכם השכירות נכרת למטרת ניהול עסק בלבד, ואם עשה המבקש שימוש בנכס למטרת מגורים - הרי שמדובר בשימוש בלתי חוקי, המהווה הפרה יסודית של ההסכם, ואינו מזכה את המבקש בפיצוי.

זאת ועוד, הזכות לדיור חלוף שמורה לבעל הנכס, לחוכר לטווח ארוך, או לדייר מוגן, והיא איננה נתונה למי ששוכר נכס בשכירות חופשית. לשוכר כזה יש לכל היותר זכות לקבל פיצוי בגין שווייה של האופציה להמשיך ולשכור את הנכס, בניכוי דמי השכירות שהיה עליו לשלם עבור הנכס באותה תקופה. במקרה דנן, לא היתה למבקש אופציה שכזו, שכן בהסכם נקבע כי כל צד רשאי לבטלו בהודעה של 60 יום מראש.

עוד טוענת המשיבה כי במועד הקובע, שהוא מועד פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות ( 17.7.06), לא היתה למבקש זכות להחזיק בנכס, בין משום שהסכם השכירות בוטל עוד ביום 24.6.05 במכתב ששלחה עמידר למבקש, ובין משום שהמבקש הפר עוד קודם לכן את הסכם השכירות, כאשר עשה בנכס שימוש בניגוד למטרת ההסכם ולא שילם דמי שכירות. גם מטעם זה הוא אינו זכאי לפיצויי הפקעה.

עוד טוענת המשיבה כי המבקש אינו זכאי לפיצוי בגין השקעתו בנכס, שכן הסכם השכירות אסר עליו לבצע שינויים במושכר ללא הסכמת הבעלים. בנוסף, לא הובאה ראשית ראיה להשקעות הנטענות בנכס. בדומה, לא הובאה כל ראיה לקיומו של מוניטין לעסקו של המבקש, ובפרט מוניטין בעל זיקה למיקום בית העסק. המבקש כלל לא טען בתצהירו לפגיעה במוניטין, וכל הטענות בהקשר זה הובאו בחוות דעתו של המומחה, ללא תשתית עובדתית כלשהי. כך גם דרישת המבקש לפיצוי בגין הוצאות העברה נטענה בעלמא, ומבלי לפרט כלל את סכום ההוצאות הנטען.